O que as famílias daqui me perguntam
Não faz mais sentido comprar máquina do que imóvel?
Muitas vezes faz, e eu não vou dizer o contrário sem conhecer a sua operação. Máquina entra na
linha que você conhece, com retorno que o seu financeiro consegue estimar melhor do que eu
estimaria qualquer coisa. O ponto não é trocar uma pela outra: é que a máquina deixa o
patrimônio no mesmo CNPJ e no mesmo setor, e o imóvel no litoral fica fora dele, no nome da
família. São finalidades diferentes, não concorrentes. E se for para comprar a máquina este
ano, compre a máquina.
O imóvel fica no nome da pessoa física ou da empresa?
Isso se decide com o contador e o advogado da família, não comigo, e eu não dou orientação
tributária nem jurídica em material nenhum. O que eu faço é levar o cenário pronto para você
levar a eles: qual é a unidade, qual é o fluxo de pagamento, o que o contrato prevê e o que a
incorporadora exige de quem compra. Com isso na mão, eles respondem olhando a sua estrutura,
que eu não conheço e sobre a qual não devo opinar.
Eu já tenho imóvel aqui na cidade. Por que comprar no litoral?
Porque fazem coisas diferentes. O da sua cidade você administra sozinho, conhece o inquilino e
resolve a pé, e isso tem um valor que eu não disputo. O do litoral tem outro mercado, outro
perfil de quem aluga e um calendário em que a família usa quando quer e aluga no resto do ano.
E tem o detalhe societário: o imóvel da cidade muitas vezes está no CNPJ da empresa, então ele
não é patrimônio fora dela. Se o seu já está no nome das pessoas, melhor ainda, e a conversa
passa a ser só de mercado.
Quem administra a locação nos períodos em que a família não está?
Não sou eu. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação
de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais atuam no
empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato
delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.
O que muda entre alugar todo verão e ser dono?
Três coisas. Primeiro, quem escolhe o período: dono marca quando quer, inquilino disputa a data
com todo mundo. Segundo, para onde vai o dinheiro: o aluguel de temporada sai da família todo
ano e não deixa nada no nome de ninguém, e as parcelas de uma compra ficam. Terceiro, o resto
do ano: o imóvel que você não está usando pode ficar alugado em vez de vazio. O que eu não vou
fazer é cravar aqui que uma coisa compensa a outra em tantos verões, porque isso depende de
valores que mudam e que eu só coloco por escrito, com data.
Como eu avalio um prédio que eu não conheço?
Pelo que é verificável sem depender de mim: quem é a incorporadora e o que ela já entregou,
estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na
cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um,
para você conferir por fora, inclusive andando até lá quando vier. É o mesmo tipo de
diligência que você faz antes de fechar com fornecedor novo.
Comprar na planta é mais arriscado?
Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da
incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler
o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.
Quanto preciso ter para começar essa conversa?
A pergunta sobre faixa no formulário existe justamente para isso: você marca a sua e eu te digo
na hora se está dentro do que eu atendo, antes de qualquer reunião. Também serve para eu não
te mostrar unidade que não cabe no seu momento, nem a que sobra dele. Valor de tabela eu passo
por escrito, com data, nunca em página de internet.
Você vai me ligar todo dia depois disso?
Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto
a falar se você pedir, e entendo que uma decisão de família não se toma na mesma semana.
