Os dois calendários não disputam o mesmo período

É o que separa o investidor da Serra de quase todo mundo que me procura de outros estados. Com a maioria eu preciso explicar como funciona alugar por temporada, quem administra, o que entra e o que sai. Com você, não: isso já acontece na sua região o ano inteiro, e seria desrespeito te ensinar o que você vê funcionando ali do lado.

O que muda é a estação. A serra lota quando esfria: o inverno, os feriados frios, o fim de semana em que meia Caxias sobe para Gramado e Canela. O litoral de Santa Catarina lota quando esquenta: o verão, o Carnaval, as semanas de praia cheia. Um imóvel na serra e um no litoral catarinense não brigam por hóspede, porque o período em que um fica vazio é exatamente o período em que o outro está cheio.

A serra trabalha quando a temperatura cai

Inverno, feriado frio, fim de semana de lã e lareira. É o calendário que você conhece de dentro, e é o que fica mais parado quando o tempo esquenta.

O litoral catarinense trabalha no calor

Verão e Carnaval, com procura que vem de fora do estado. É o período em que o imóvel da serra costuma ficar só para a família, e o contrário acontece no período frio.

Não estou dizendo que um protege do outro, nem vendendo segurança contra nada. Estou dizendo uma coisa mais simples e mais verificável: são dois calendários de ocupação invertidos e dois mercados imobiliários distintos, que se movem por razões próprias. Quem tem só um dos dois tem metade do ano sobrando.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Caxias do Sul, de Bento Gonçalves, de Garibaldi, de Farroupilha, de Flores da Cunha ou de Vacaria chega aqui sem parâmetro. São quase sempre estes três, e a conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Há uma quarta opção, que é reinvestir na indústria, na vinícola ou na empresa da família: essa eu não disputo, só registro que ela existe e que é legítima.

O imóvel em Gramado, Canela ou Nova Petrópolis

O comparativo mais forte que você tem, e eu não vou falar mal dele. É um bom ativo, você sabe disso melhor que eu, e a estrutura de locação de lá é madura. A conversa não é trocar: é o que acontece com o seu calendário no período em que a serra esvazia.

O apartamento novo em Caxias ou em Bento

O lançamento bom do seu bairro, o metro quadrado que você sabe de cor porque acompanha há anos. É o parâmetro mais honesto que existe, e eu faço a comparação linha por linha, com a tabela dos dois lados na data da conversa.

A casa no litoral gaúcho

Torres principalmente, a praia histórica do serrano, e também Capão da Canoa ou Xangri-lá. Muita família já tem, ou já teve. O que muda entre as duas praias é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga, não a qualidade do verão.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Você entende de locação por temporada, e isso é mais do que a maioria dos meus clientes de fora sabe. Mas entender de temporada é diferente de conhecer o mercado de cada praça. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde a serra ganha do litoral catarinense

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E aqui eu estou falando com quem talvez já tenha imóvel em Gramado, em Canela ou em Nova Petrópolis, e já tenha aprendido a operar isso. Então vai a parte que o anúncio não escreve.

Está em casa, e isso resolve o fim de semana Sem viagem, sem planejamento, sem combinar nada: dá para decidir na sexta e dormir lá. Fim de semana é o que mais se usa de um imóvel de lazer, e estar perto é o que mais rende fim de semana.
A estrutura de locação de lá já é madura, e você já a entende Gramado e Canela têm administradora, operadora, limpeza, manutenção e procura em volta do frio. Você já sabe quem cobra o quê e o que dá trabalho, e isso vale mais do que qualquer apresentação minha sobre como funciona locação de temporada.
A rede social e a família estão ali Os primos, os vizinhos de sempre, a turma que sobe junto, a casa que já é ponto de encontro de duas ou três gerações. Isso não se compra com produto novo e leva anos para se formar de novo em outro lugar.
Se é só para usar, a proximidade decide Sem interesse em locação nem em revenda, estar perto ganha de qualquer argumento meu sobre lançamento, gabarito ou perfil de comprador. Não tem o que discutir.

O que muda em Santa Catarina não é a qualidade do ativo, é o tipo de produto e de quando vem a procura: estoque novo, verticalização recente e um comprador que chega de fora do estado atrás de calor. E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

O imóvel da serra resolve o seu período frio e o seu fim de semana, e esse trabalho nenhum apartamento em Balneário Camboriú vai fazer. Fica com ele. O de Santa Catarina faz outra coisa: a sua família usa no calor, com os amigos de sempre, e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio.

Um não substitui o outro, e no seu caso eles literalmente se revezam no calendário: o da serra ocupa quando esfria, o de cá ocupa quando esquenta. Quanto rende depende do prédio, do andar e do período, e isso eu levo por escrito, com as administradoras que atuam no empreendimento, nunca como projeção.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores da Serra me perguntam

Eu já tenho imóvel em Gramado. Faz sentido ter os dois?

Na maioria dos casos que eu vejo, sim, e por um motivo concreto: os dois ocupam em períodos opostos. O da serra trabalha quando esfria, o de cá quando esquenta. Não é repetir a mesma aposta duas vezes, nem trocar uma pela outra, porque são dois mercados imobiliários distintos e dois calendários de ocupação invertidos. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me favorece: se o seu caso é só usar, perto de casa, a serra resolve e eu digo isso na primeira meia hora.

Quem administra a locação nos períodos em que eu não estou?

Não sou eu. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe. Você vai reconhecer o modelo: é parecido com o que opera na serra.

O que muda entre a locação da serra e a do litoral?

Três coisas, e nenhuma delas é segredo. A estação, primeiro: a sua ocupação forte acontece no frio, a de cá no calor. Depois, de onde vem o hóspede: a serra recebe muito do próprio estado e de quem sobe por poucos dias, e o litoral catarinense recebe de fora do estado e com estadia mais longa. Por último, o produto: lá há mais casa, pousada e chalé, e aqui o predominante é apartamento em prédio novo, com condomínio e estrutura de lazer, o que muda a manutenção e muda quem aluga.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Rio Grande do Sul em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, com a alíquota e o prazo dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital. O que exige presença, na prática, é a visita.

Eu não conheço o prédio. Como eu avalio de longe?

Pelo que é verificável sem depender de mim: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora, inclusive andando até lá quando vier.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

A serra enche no frio. O litoral de Santa Catarina enche no calor