Você já escolheu o lugar. Só nunca assinou nada

É o que separa quem mora em Porto Alegre e na Região Metropolitana de quase todo mundo que me procura de outros estados. Para a maioria, a conversa começa convencendo a pessoa do litoral catarinense. Com você, não: a família já veraneia aí há gerações, a viagem é conhecida e a decisão de ir já está tomada todo ano, muito antes de dezembro. O que nunca aconteceu foi a compra.

Então o único cálculo que eu te peço é este: some os aluguéis de temporada que já saíram da sua conta, verão por verão, desde o primeiro. Eu não cravo esse número aqui, porque ele é seu e porque qualquer média que eu inventasse estaria errada para você. Mas ao fim dessa soma, por maior que ela seja, não sobrou patrimônio nenhum no seu nome.

Todo janeiro começa do zero

Você paga a temporada, usa, devolve a chave. No ano seguinte o prédio é o mesmo, a tabela não é, e a disponibilidade depende de quem reservou antes de você.

A temporada passa a ser sua decisão

Você escolhe as semanas que usa e o que faz com o resto do calendário. Entram outras contas no lugar do aluguel: condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra. Eu coloco todas elas na mesma folha, não só a parcela.

Você não compara Santa Catarina com nada. Compara com três coisas

Ninguém de Porto Alegre, de Canoas, de Gravataí, de Novo Hamburgo ou de São Leopoldo chega aqui sem referência. São quase sempre estas três, e a conversa fica melhor quando elas entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta.

O apartamento novo na capital ou na sua cidade

Moinhos de Vento, Bela Vista, Petrópolis, Três Figueiras, ou o lançamento bom da sua cidade, se você mora em Canoas, Novo Hamburgo ou São Leopoldo. É o parâmetro mais honesto que você tem, porque esse metro quadrado você sabe de cor. Faço a comparação linha por linha, com a tabela dos dois lados na data da conversa.

A casa no litoral gaúcho

Capão da Canoa, Xangri-lá, Atlântida, Torres. Muita família já tem, ou já teve, e essa casa não está em disputa com nada do que eu faço. O que muda entre as duas praias é o tipo de produto e o perfil de quem compra, não a qualidade do verão.

O aluguel que você já paga

A alternativa que nunca entra na planilha porque não parece uma decisão de investimento. É a mais repetida das três: você já escolheu essa, vários verões seguidos, e ela é o verdadeiro ponto de partida da conversa.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Você conhece esse litoral como visitante, e isso já é mais do que a maioria dos meus clientes de fora sabe. Mas conhecer a praia é diferente de conhecer o mercado dela. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada, inclusive quem veraneia ali desde criança.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

É também por isso que ter imóvel em duas praias não é repetir a mesma aposta. O litoral gaúcho e o catarinense são dois mercados imobiliários diferentes, que se movem por razões próprias: estoque, obra nova, gabarito e de onde vem o comprador de cada um.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos seis, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o ticket da capital rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde o litoral gaúcho ganha do catarinense

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E aqui eu estou falando com quem talvez tenha casa em Capão, ou cresceu na casa que os pais tinham. Então vai a parte que o anúncio não escreve.

Está mais perto, e isso vale o ano inteiro Não é só janeiro. É o feriado emendado, o sábado resolvido na hora, o domingo de cuidar da casa. Proximidade rende fins de semana, e fim de semana é o que mais se usa de um imóvel de praia.
A rede social já está montada ali Clube, vizinhos de sempre, a mesma turma há gerações, os amigos dos seus filhos esperando os seus filhos. Isso não se compra com produto novo e leva anos para se formar de novo em outro lugar.
Entra e se mantém por menos Custo de aquisição e custo de manutenção menores, com obra, serviço e mão de obra mais barata. Para quem quer casa de praia sem conta de investimento, isso pesa.
Se é só para usar, a distância decide Sem interesse em locação nem em revenda, a proximidade ganha de qualquer argumento meu sobre lançamento, gabarito ou perfil de comprador. Não tem o que discutir.

O que muda em Santa Catarina não é a praia, é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga: estoque novo, verticalização recente e um comprador que vem de fora do estado em boa parte do ano. É disso que trata a conversa. E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

A casa de Capão, de Xangri-lá ou de Torres resolve o seu fim de semana, e esse trabalho nenhum apartamento em Balneário Camboriú vai fazer. Fica com ela. O imóvel em Santa Catarina faz outra coisa: a sua família usa no período que vocês escolherem, com os amigos de sempre, e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio.

É a diferença entre uma casa que só custa quando você não está nela e um imóvel que trabalha os meses em que ninguém da família aparece. Um não substitui o outro: a de lá é sua para usar, a de cá é sua para usar e para render. Quanto rende depende do prédio, do andar e do mês, e isso eu levo por escrito, com as administradoras que atuam no empreendimento, nunca como projeção.

Como funciona a Sala do Investidor

Você responde cinco perguntas

Dois minutos. Serve para eu levar o material da praça que interessa a você, em vez de um catálogo genérico.

Conversamos por vídeo

Quarenta minutos, no seu horário. Comparo as praças lado a lado e coloco o seu parâmetro da sua cidade na mesma tabela, com estágio de obra e fluxo de pagamento.

Você recebe o estudo por escrito

Plantas, tabela vigente e o cenário de cada opção em PDF, com data. Se decidir visitar, eu monto o roteiro de um dia só com o que sobrou da sua lista.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores gaúchos me perguntam

Eu já tenho casa em Capão. Vale a pena comprar em Santa Catarina também?

Pode valer, e a resposta honesta às vezes é não. Se a casa do litoral gaúcho é a casa da família, com clube, vizinhos e a turma de sempre, ela não está competindo com nada do que eu vendo: ela resolve uma coisa que Santa Catarina não resolve. O que uma compra aqui faz é diferente: são dois mercados imobiliários que se movem por razões próprias, estoque e obra nova de um lado, estrutura consolidada do outro. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me favorece.

Na prática, o que muda entre alugar todo ano e ser dono?

Muda quem decide e muda o que fica. Alugando, você escolhe entre o que sobrou e paga a tabela daquele verão. Sendo dono, você escolhe as suas semanas e decide o que fazer com o resto do calendário, mas assume condomínio, IPTU, manutenção, a taxa de quem administra e a parcela enquanto houver. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita. Projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Rio Grande do Sul em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, com a alíquota e o prazo dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital. O que exige presença, na prática, é a visita, e essa você já faz todo verão.

Quem administra a locação nos meses em que eu não estou?

Não sou eu. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

Eu conheço a praia, mas não conheço o prédio. Como eu avalio?

Pelo que é verificável sem depender de mim: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora, inclusive andando até lá no próximo verão.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

Há quantos verões a sua família aluga o mesmo apartamento no litoral de Santa Catarina?