O que os investidores dos Campos Gerais me perguntam
Estou crescendo e preciso de capital na operação. Por que tirar dinheiro de lá agora?
Talvez não seja para tirar. Se existe gargalo na operação e o aporte resolve, a operação ganha
de mim e eu digo isso na primeira conversa. O que eu proponho não é trocar uma coisa pela
outra: é olhar uma fatia do que sobra depois que a operação está atendida, e verificar se essa
fatia precisa estar no mesmo lugar que todo o resto. Se a resposta hoje for não sobra nada, a
conversa fica para depois e eu não insisto.
Eu já tenho imóvel aqui e conheço esse mercado. Por que no litoral?
Porque conhecer bem um mercado é motivo para continuar nele, e não é motivo para estar só
nele. O que a família tem hoje responde quase todo às mesmas razões: a mesma cidade, o mesmo
tipo de inquilino, o mesmo calendário. Um imóvel em outra praça não é melhor que o seu, é
diferente dele, com outro mercado, outro perfil de quem aluga e outro pagador. A pergunta que eu
levo para a conversa não é qual dos dois é melhor: é qual lugar cada um ocupa agora que o
patrimônio é maior do que era.
Nós já temos casa em Caiobá ou em Guaratuba. Faz sentido ter os dois?
Pode fazer, e a resposta honesta às vezes é não. Se a casa do litoral paranaense é a casa da
família, com clube, vizinhos e a turma de sempre, ela não está competindo com nada do que eu
vendo: ela resolve as férias de vocês, e resolve bem. O que uma compra aqui faz é diferente,
porque são dois mercados imobiliários que se movem por razões próprias. A diferença prática é
que o imóvel em Santa Catarina pode ficar alugado nos períodos em que ninguém da família
aparece. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me
favorece.
Como eu acompanho a obra e depois o imóvel de longe?
A obra você acompanha pelo que é documentado: relatório de evolução da incorporadora, registro
de incorporação, cronograma do contrato e as fotos de cada etapa, que eu te mando sem você
pedir. Depois da entrega, quem está no prédio todo dia é o síndico e a administradora, e é com
eles que o contato fica. Eu continuo aqui, na mesma praça, e vejo o empreendimento de perto. O
que a distância realmente tira de você é a visita por impulso, e isso se resolve com um roteiro
de um dia, feito na viagem que a família já planeja.
Quem administra a locação?
Não sou eu, e é melhor que isso fique claro antes da compra. Quem faz isso são as
administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo
próprio condomínio. Antes de você decidir, eu mostro quais atuam no empreendimento que você
está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em
quais prédios essa estrutura ainda não existe.
O que muda entre o aluguel que eu conheço e a temporada?
Muda o contrato, muda quem entra e muda o trabalho. No aluguel que você já administra existe
um inquilino, contrato longo, reajuste por índice e previsibilidade alta. Na temporada existem
muitos hóspedes ao longo do ano, preço que varia por época, períodos cheios e períodos vazios,
e uma operação de limpeza, enxoval e atendimento que alguém precisa executar. São dois negócios
diferentes dentro do mesmo setor, e é por isso que o cálculo não é o mesmo que você faz na sua
cidade. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita, e projeção de rendimento futuro não
entra, porque ninguém honesto sabe.
Comprar em outro estado dá muito trabalho?
Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Paraná em dois pontos: a escritura e o
registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela
prefeitura, pela regra dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital, sem
você sair da sua cidade. O que exige presença, na prática, é a visita, e ela cabe na viagem que
a família já planeja.
Comprar na planta é mais arriscado?
Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da
incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o
registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo. É o mesmo tipo de
leitura que você já faz quando compra na planta na sua cidade, com outra prefeitura e outro
cartório do outro lado.
Quanto preciso ter para começar essa conversa?
A pergunta sobre faixa no formulário existe exatamente para isso. Você marca a faixa que
considera, e eu te digo na hora se ela está dentro ou fora do que eu atendo, em vez de te
mostrar o que não cabe no seu momento e descobrir isso depois de duas reuniões.
Você vai me ligar todo dia depois disso?
Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só
volto a falar se você pedir.
