A terra perde capacidade quando é fatiada. O imóvel, não

O Sudoeste do Paraná foi feito de propriedade pequena e família grande. Quem colonizou essa região veio de famílias gaúchas e catarinenses que chegaram para trabalhar a própria área, e é dali que sai o que a região é hoje: o agro, a avicultura, a agroindústria, as cooperativas, o comércio das cidades e, em Pato Branco, um polo de tecnologia e uma universidade que seguram parte dos filhos perto de casa. Numa mesma família tem quem mora na cidade e tem quem está na propriedade, e as duas pontas participam da mesma conversa.

Em muitas dessas famílias a área já foi repartida, e o que aconteceu depois todo mundo da região conhece de perto, porque conhece uma família onde isso aconteceu. O maquinário que fazia sentido para o todo não faz sentido para cada parte. O deslocamento, a mão de obra e a estrutura que o todo diluía passam a pesar em cada pedaço. E o pedaço que coube a cada um rende proporcionalmente menos do que rendia junto. Não é culpa de ninguém e não é má gestão: é o que a conta faz quando a área diminui.

E a próxima geração vai repartir de novo. Não há drama nenhum nisso, é o curso normal de uma família grande numa região de propriedade pequena, e é justamente por ser normal que já virou assunto de mesa de cozinha em quase toda casa daqui.

É aqui que um imóvel se comporta de um jeito diferente de tudo o que a família tem. Ele pode ser vendido e o resultado repartido. Pode ficar no nome de todos, rendendo, e a renda ser repartida. Pode caber a um e esse compensar os outros. Em nenhum desses caminhos o bem é cortado, e por isso ele não perde capacidade no processo. A terra, quando é fatiada, perde. Essa é a diferença, e é a única coisa que eu afirmo nesta página sobre o assunto.

Como cada um desses caminhos se formaliza não é assunto meu e eu não vou opinar: isso se decide com o advogado e com o contador da família, que conhecem o caso e respondem por ele. O que eu faço é levar o cenário por escrito para você levar a eles. O meu ponto é mais simples e é só um: hoje quase tudo o que a sua família tem é indivisível, e ter uma parte do patrimônio que se reparte sem perder valor muda a conversa da família.

O que perde ao ser cortado

Área, máquina e logística trabalham juntas, e é a escala do todo que faz a conta fechar. Separadas, elas rendem proporcionalmente menos do que rendiam juntas. Respeito total pela terra aqui: é ela que sustenta a família, e é exatamente por isso que cortar custa caro.

O que se reparte sem ser cortado

Pode ser vendido e o resultado repartido, pode ficar no nome de todos e a renda ser repartida, pode caber a um que compensa os outros. O bem continua inteiro em qualquer um dos caminhos, e é isso que a terra não consegue fazer.

A sua família usa o imóvel no período que escolher. No resto do ano ele fica alugado

Esse é o argumento central, e ele cabe numa frase. O imóvel é da família: quem decide o período de uso são vocês, combinado com antecedência, e não a lista de quem reservou primeiro. Nos períodos em que ninguém da família aparece, ele fica locado e gera receita em vez de só gerar despesa. Vale para quem mora na cidade e para quem está na propriedade: a viagem é marcada quando dá, e o imóvel não fica esperando parado o ano inteiro.

Isso não é promessa de rendimento e eu não vou tratar como se fosse. Condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra entram na mesma folha que a parcela, e é essa folha inteira que eu levo para a conversa, não só a parte bonita dela.

O período que a família escolher

O calendário de uso é combinado entre vocês, com antecedência, e a data sai quando a viagem for possível para a família, não quando sobrar lugar.

O resto do calendário alugado

No período vazio o imóvel fica locado por temporada e passa a ter receita própria. Quanto entra depende do prédio, do andar e da época, e isso vai por escrito, nunca como projeção.

Você compara com coisas que eu conheço, e a melhor delas às vezes não é a minha

Ninguém de Pato Branco, de Francisco Beltrão, de Dois Vizinhos ou de Chopinzinho chega aqui sem parâmetro, e eu prefiro que os seus entrem na mesa desde o começo em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Começo pelo mais honesto: comprar a área do vizinho é, em muitos casos, a melhor decisão que a sua família pode tomar, e quando o caso é esse eu digo isso na cara. Existe também a opção de deixar o recurso no banco ou em aplicação, e essa eu não disputo nem sou a pessoa para falar dela. Quem compara retorno de investimento financeiro é o seu assessor, não o corretor.

Mais terra

É o movimento natural daqui e muitas vezes é o certo, porque devolve ao todo a escala que as divisões tiraram e porque ninguém avalia aquela área melhor que você. Eu não tenho nenhuma superioridade a oferecer sobre isso. O que eu registro é que a área nova entra no mesmo lugar do patrimônio, com a mesma característica de ser indivisível.

Reinvestir na atividade

O aviário, o maquinário, a agroindústria, a cota da cooperativa, a empresa. Costuma ser a opção que você conhece melhor e a que mais compete comigo, com razão. Também é a que mantém tudo dentro da mesma atividade, respondendo às mesmas razões.

Imóvel na sua própria cidade

A sala, o terreno, o apartamento para renda em Pato Branco ou em Francisco Beltrão. É o parâmetro mais afiado que você tem, porque esse mercado você avalia sozinho. Eu comparo linha por linha, com as duas tabelas abertas na data da conversa.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem escolhe pela praia que já conhece de visita escolhe por um motivo que não é o mercado dela, e quem olha só o preço escolhe a praça errada.

Número de mercado envelhece rápido, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, valor por praça e a procura de cada temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É a praça que costuma abrir a conversa de quem está olhando pela primeira vez.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde a terra ganha do apartamento

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E eu estou falando com quem produz, conhece custo e sabe ler uma conta. Então vai a parte que o anúncio não escreve, e ela é grande.

A terra tem renda produtiva, e operar é o que você sabe fazer A área entrega resultado porque alguém a conduz, e esse alguém é você ou a sua família. Um apartamento não tem produção: tem locação, que depende de terceiro. A competência que faz a sua área render não se transfere para dentro de um prédio no litoral.
O imóvel vazio custa todo mês Condomínio e IPTU saem do bolso mesmo no período em que ninguém está lá e ninguém alugou. A área parada não cobra condomínio. É uma despesa fixa que a terra não tem, e eu levo essa linha aberta na mesma folha da parcela.
O custo do dinheiro não é o mesmo O crédito rural existe para a terra e para a atividade, e não existe para apartamento no litoral. Quem compra imóvel entra pelo fluxo da incorporadora ou por recurso próprio. São dois custos de dinheiro diferentes, e isso muda a conta antes de ela começar.
Comprar o vizinho tem sinergia que dois apartamentos nunca terão A área ao lado entra na operação que já existe: a mesma máquina, o mesmo deslocamento, a mesma equipe, o mesmo galpão. Dois imóveis em praças diferentes não se somam assim, e eu não vou fingir que se somam.

Se o seu caso é um dos itens acima e a conversa para aí, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

Fique com a terra. Ela é o que sustenta a família, é o que você sabe operar e é o que tem sinergia com tudo o que já existe na propriedade. Nada do que eu vendo faz esse trabalho, e vender terra não é a saída que eu proponho aqui.

A conversa é sobre uma fatia, e sobre essa fatia ser de um tipo diferente do resto: um bem que a família usa no período que escolher, que fica alugado no resto do ano, e que se reparte entre os filhos sem ser cortado. O restante do patrimônio continua fazendo o que faz bem.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores do Sudoeste do Paraná me perguntam

Não é melhor comprar mais terra?

Em muitos casos é, e eu não vou torcer a resposta para o meu lado. Se há área à venda ao lado da sua, se ela devolve escala ao que as divisões tiraram e se o preço faz sentido para você, comprar o vizinho costuma ser a melhor decisão que a família pode tomar, e com uma vantagem que eu não tenho: entra na máquina e na logística que já existem. O que eu coloco na mesa é que a área nova tem a mesma característica do resto do patrimônio, que é não se repartir sem perder capacidade. Quando o seu caso é claramente o da terra, você ouve isso de mim.

E na hora de dividir entre os filhos, como fica?

Essa parte não é comigo, e é importante que fique claro antes de qualquer conversa: como se formaliza qualquer divisão de patrimônio se decide com o advogado e com o contador da família, que conhecem o caso de vocês. Eu não dou orientação jurídica nem tributária, não opino sobre o assunto e não é isso que eu vendo. O que eu faço é uma coisa só: entregar o cenário do imóvel por escrito, com planta, tabela e custos, para você levar a eles e decidir com quem deve decidir. O que eu observo, como corretor, é apenas que um imóvel pode ser repartido sem ser cortado, e que a terra não.

Já tenho imóvel aqui na cidade. Por que no litoral?

Porque conhecer bem um mercado é motivo para continuar nele, e não é motivo para estar só nele. A sala em Pato Branco e o apartamento de renda em Francisco Beltrão respondem às mesmas razões: a mesma cidade, o mesmo tipo de inquilino, a mesma procura. Um imóvel no litoral não é melhor que o seu, é diferente dele, com outro mercado, outro calendário de uso e outro perfil de quem paga. E ele tem uma coisa que o da sua cidade também tem e a terra não: se reparte sem ser cortado. A comparação eu faço com as duas tabelas abertas, não com adjetivo.

Como eu acompanho a obra e depois o imóvel, de longe?

A obra você acompanha pelo que é documentado: relatório de evolução da incorporadora, registro de incorporação, cronograma do contrato e as fotos de cada etapa, que eu mando sem você pedir. Depois da entrega, quem está no prédio todo dia é o síndico e a administradora, e é com eles que o contato fica. Eu continuo aqui, na mesma praça, e vejo o empreendimento de perto. O que estar longe realmente tira de você é a visita por impulso, e isso se resolve com um roteiro curto, feito na viagem que a família já planeja.

Quem administra a locação?

Não sou eu, e é melhor que isso fique claro antes da compra. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes de você decidir, eu mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

O que muda entre o aluguel que eu conheço e a temporada?

Muda o contrato, muda quem entra e muda o trabalho. No aluguel que você já conhece há um inquilino, um contrato longo, reajuste por índice e previsibilidade alta. Na temporada há muitos hóspedes ao longo do ano, preço que varia por época, período cheio e período vazio, e uma operação de limpeza, enxoval e atendimento que alguém precisa executar. São dois negócios diferentes dentro do mesmo setor, e é por isso que o cálculo não é o mesmo que você faz na sua cidade. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita, e projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Paraná em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, pela regra dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital, sem ninguém da família sair do Sudoeste. O que exige presença, na prática, é a visita, e ela cabe na viagem que a família já planeja.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo. É o mesmo tipo de leitura que você já faz quando compra na planta na sua cidade, com outra prefeitura e outro cartório do outro lado.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

As faixas que eu atendo estão escritas nas opções do formulário: escolha a sua e eu digo na hora se ela está dentro do que eu trabalho, antes de marcar qualquer chamada. A pergunta existe para eu não te mostrar o que não cabe no seu momento, e para você não perder tempo com material que não serve.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

Terra se divide mal. Esse é um cálculo que a sua família já fez na mesa da cozinha