Receita contratada é uma coisa boa. Toda ela no mesmo elo é outra

Em Chapecó, em Xanxerê, em Concórdia, em Pinhalzinho, em Maravilha, em Seara, em Xaxim, em Palmitos, em Itapiranga, em Quilombo, em São Lourenço do Oeste ou em São Miguel do Oeste, a conta da família costuma ter mais de uma linha de entrada. A integração de aves ou de suínos, o leite entregue na cooperativa, a cota, o arrendamento, a renda da empresa na cidade, o salário de quem trabalha na agroindústria. Parecem independentes porque chegam em datas diferentes e de pagadores diferentes.

Olhando de cima, não são. A contraparte é o mesmo punhado de empresas e cooperativas, o insumo vem da mesma região, o crédito que financiou o galpão foi tomado contra o mesmo contrato que o galpão honra, e o preço do milho que entra na ração é o preço do milho que o vizinho colhe. Isso não é defeito nenhum: é o que faz essa região funcionar melhor que a maioria do país, e é justamente por ser encadeada que ela é previsível. Só que uma coisa encadeada se move junto. Quando a cadeia se move, ela move tudo de uma vez, para cima e para baixo, porque é tudo o mesmo elo.

Então, para você, diversificar não é comprar mais um ativo bom. É ter uma receita que não dependa dessa cadeia: outro mercado, outro pagador, outro calendário.

Mais capacidade na mesma cadeia

Outro galpão, mais matrizes, mais área, mais litro entregue. Você conhece a conta de cor, o retorno é o que já viu acontecer e a decisão é rápida. Em troca, a receita nova responde à mesma contraparte, ao mesmo insumo e ao mesmo contrato das que você já tem.

Uma receita de outro mercado

Um imóvel no litoral aluga para quem passa a temporada, não para quem industrializa. Outro pagador, outro calendário, outra razão para subir ou parar de subir. Em troca, você não resolve na segunda-feira: depende de administradora, de condomínio e de gente que você precisa conhecer antes de comprar.

Eu não estou vendendo proteção contra nada, e não é disso que esta página trata. Não há cenário ruim escrito aqui, nem previsão sobre o seu setor, e eu não seria a pessoa para fazer nenhuma das duas coisas. É só arquitetura de patrimônio: quem tem receita em duas cadeias ocupa dois calendários em vez de um, e isso vale tanto nos anos bons quanto nos outros.

E esse outro mercado fica no seu estado

Essa é a parte que eu não consigo dizer para ninguém de Cuiabá, de Campo Grande, de Curitiba ou de São Paulo. Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema, Bombinhas e Governador Celso Ramos são Santa Catarina. Quem é de Chapecó, de Concórdia ou de São Miguel do Oeste não está comprando fora: está comprando no litoral do próprio estado, que a família já conhece. Você provavelmente já levou as crianças, já tem gente da sua cidade com apartamento lá e já sabe em qual praia vocês ficam melhor. A objeção de comprar longe, que aparece em quase toda conversa que eu tenho, não aparece na sua.

O que muda em relação à casa de praia que a sua família sempre imaginou é o que o imóvel faz quando ninguém está nele. A família usa no período que escolher, com os amigos de sempre, e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio. É a diferença entre um imóvel de lazer que só custa quando você não está nele e um que trabalha os meses em que ninguém da família aparece.

Todo janeiro começa do zero

A família paga a temporada, usa, devolve a chave. No ano seguinte o prédio é o mesmo, a tabela não é, e a disponibilidade depende de quem reservou antes de você. Ao fim de vários verões seguidos, não sobrou patrimônio nenhum no seu nome.

A temporada passa a ser sua decisão

Você escolhe as semanas que usa e decide o que fazer com o resto do calendário. Entram outras contas no lugar do aluguel: condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra. Eu coloco todas elas na mesma folha, não só a parcela.

Quanto rende depende do prédio, do andar e do mês, e isso eu levo por escrito, com as administradoras que atuam no empreendimento, nunca como projeção.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Chapecó, de Xanxerê, de Concórdia, de Maravilha ou de São Miguel do Oeste chega aqui sem parâmetro, e a conversa fica melhor quando os parâmetros entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Existe uma quarta comparação, e é a mais repetida de todas: o aluguel de temporada que a família já paga todo verão. Essa é a que nunca entra na planilha porque não parece decisão de investimento, e é a que está nos dois círculos logo acima.

Mais capacidade na atividade

Outro galpão, ampliar o aviário, mais matrizes, mais área. É o movimento natural, e muitas vezes é a decisão certa: você conhece o retorno, a execução está na sua mão e ninguém administra isso melhor do que você. Faço a comparação linha por linha e digo na sua frente quando essa opção tem um ponto forte que a minha não tem.

A cota e as aplicações da cooperativa

Onde boa parte do capital da família já está, e com razão: é relação de décadas, com gente que você conhece pelo nome. Eu não disputo esse lugar e não sou a pessoa para falar de aplicação financeira. Só registro que ela também responde à mesma cadeia que o resto da sua renda.

O imóvel na sua cidade

A sala comercial, o prédio na avenida, o terreno ou o apartamento para renda em Chapecó ou na cidade onde você mora. É o parâmetro mais honesto que você tem, porque esse mercado você sabe de cor, e eu entro nele com a tabela dos dois lados na data da conversa.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Você conhece esse litoral como visitante, e isso já é mais do que a maioria dos meus clientes de fora sabe. Mas conhecer a praia é diferente de conhecer o mercado dela, e é aqui que a sua vantagem de casa deixa de valer: na sua cidade você sabe quem construiu cada prédio, e aqui você não sabe. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada, inclusive quem veraneia ali desde criança.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde ficar na sua região ganha do litoral

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E aqui eu estou falando com quem decide alocação de capital há muito tempo e já ouviu promessa de sobra. Então vai a parte que o anúncio não escreve.

Ampliar a atividade pode render mais que qualquer imóvel E às vezes é simplesmente a decisão certa. Quem tem contrato de integração para preencher, estrutura montada e mão de obra treinada muitas vezes aproveita melhor cada real dentro da própria atividade do que fora dela. Se a sua conta for essa, nenhum argumento meu sobre praça, gabarito ou perfil de comprador deveria mudá-la.
O imóvel da sua cidade você administra sozinho Você conhece o inquilino, conhece o contador, conhece o eletricista e resolve na segunda-feira de manhã, a pé ou com uma ligação. Isso não tem substituto a distância, e quem já operou assim por anos sente a diferença no primeiro problema.
A cooperativa cumpre um papel que imóvel nenhum cumpre É parceria de décadas, com assistência técnica, recebimento, crédito e gente que atende o seu nome no telefone. Um apartamento no litoral não faz nada disso e nunca vai fazer. Também não está disputando esse lugar.
Se é só para usar, o que está perto e conhecido ganha Sem interesse em locação nem em revenda, e sem vontade de ter conta de investimento nenhuma, o que já está ao alcance da família num fim de semana qualquer ganha de qualquer conversa minha sobre produto novo. Não tem o que discutir.

E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

Fique com a atividade, que é o que você faz melhor que todo mundo. Fique com a cota, que é relação construída em décadas. Fique com o imóvel da cidade, que você resolve na segunda-feira. Nada do que eu vendo substitui qualquer um dos três, e eu não escrevi esta página para colocar um contra o outro.

O imóvel em Santa Catarina faz outra coisa, e faz uma só: ele está fora da cadeia que paga todo o resto. É outro mercado, outro pagador e outro calendário, no litoral do seu próprio estado. A família usa no período que escolher e no resto do ano ele fica alugado, rendendo enquanto está vazio. Um não substitui o outro: o de casa é seu para operar, o de cá é seu para usar e para render.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores do Oeste de Santa Catarina me perguntam

Não faz mais sentido investir em mais um galpão do que em imóvel?

Muitas vezes faz, e eu digo isso sem rodeio. Dentro da sua atividade você conhece o retorno, controla a execução e aproveita estrutura que já está montada. O que o galpão novo não faz é sair da cadeia: ele responde à mesma contraparte, ao mesmo insumo e ao mesmo contrato que o resto da sua renda. Um imóvel no litoral responde a outro mercado, a outro pagador e a outro calendário. São trabalhos diferentes, e a conversa é sobre quanto da sua renda você quer apoiada em cada um, não sobre qual dos dois é melhor.

Eu já tenho imóvel aqui na cidade. Por que comprar no litoral?

O imóvel da sua cidade é o seu ativo mais fácil de administrar, e ele continua sendo. Só que o inquilino dele é a empresa, o profissional ou a família que vive da mesma economia que paga a sua renda: é o mesmo mercado, com o mesmo ciclo de procura. O imóvel no litoral aluga para quem passa a temporada, que vem de outro lugar e decide por outra razão. É a única coisa que ele faz que o seu imóvel de casa não faz, e é por isso que eu não proponho trocar um pelo outro.

Sou de Santa Catarina. Muda alguma coisa comprar dentro do próprio estado?

Na papelada, a lógica é a mesma de qualquer município: escritura e registro acontecem no cartório do município onde está o imóvel, exatamente como aconteceria se ele fosse em Chapecó ou em Xanxerê, e o resto pode ser resolvido por procuração e assinatura digital. Sobre efeito tributário eu não oriento, e nem sou a pessoa para isso: essa conversa é com o seu contador. A vantagem real de ser do estado é outra, e é grande: você já conhece as praias, já tem gente da sua cidade por lá e não vai decidir sobre um lugar que viu só em foto.

Quem administra a locação, se eu moro longe?

Não sou eu, e essa é a diferença mais concreta em relação ao que você administra em casa. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

Na prática, o que muda entre alugar todo verão e ser dono?

Muda quem decide e muda o que fica. Alugando, a família escolhe entre o que sobrou e paga a tabela daquele verão. Sendo dono, você escolhe as suas semanas e decide o que fazer com o resto do calendário, mas assume condomínio, IPTU, manutenção, a taxa de quem administra e a parcela enquanto houver. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita. Projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Eu conheço a praia, mas não conheço o prédio. Como eu avalio?

Pelo que é verificável sem depender de mim, que é o mais perto que dá de chegar da sua vantagem de casa: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora, inclusive andando até lá no próximo verão.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

O formulário traz as faixas com que eu trabalho, da mais baixa à mais alta. A pergunta existe para eu não te mostrar o que não cabe no seu momento, e para eu te dizer na hora se a sua faixa está fora do que eu atendo.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

Você tem várias receitas. Elas passam todas pelo mesmo elo