O mercado da sua região é pequeno para o que a sua família já acumulou

Isso não é defeito da sua cidade, é tamanho de praça. Em Passo Fundo, em Carazinho, em Erechim, em Cruz Alta, em Ijuí, em Santa Rosa, em Panambi, em Marau, em Sarandi, em Soledade, em Não-Me-Toque ou em Tapejara, o investidor que acumulou ao longo de duas ou três décadas chega num ponto em que ele já conhece de cor o estoque inteiro. Já sabe qual esquina presta, quem construiu cada prédio, quanto pede o vizinho e quem é o inquilino antes de assinar. Isso é uma vantagem enorme, e é também o limite: quando não sobra o que comprar, a opção que resta é comprar mais do mesmo.

É aí que a sua concentração deixa de ser só de setor e passa a ser de endereço. Com dinheiro que veio da cooperativa, da agroindústria, da revenda de máquina, do consultório, da clínica, da universidade ou da empresa da família, o patrimônio imobiliário acabou todo apoiado no mesmo mercado, com o mesmo perfil de inquilino e o mesmo ciclo de vacância. Diversificar, para você, não é escolher outro tipo de imóvel: é necessariamente escolher outro mercado, fora da região.

Mais um imóvel na mesma praça

Você administra sozinho, conhece a rua e resolve na segunda-feira. Em troca, o novo imóvel responde ao mesmo mercado dos outros: mesma procura, mesmo tipo de inquilino, mesma liquidez na hora de vender.

Um imóvel em outro mercado

Outro comprador, outro calendário de ocupação, outra razão para subir ou parar de subir. Em troca, você não resolve na segunda-feira: depende de administradora, de condomínio e de gente que você precisa conhecer antes de comprar.

Eu não estou vendendo proteção contra nada, e não é disso que esta página trata. É só uma questão de mercado e de calendário: dois mercados imobiliários distintos se movem por razões próprias, e quem tem os dois ocupa dois calendários em vez de um.

E o destino fora da região você já escolheu há muito tempo

Porque sair da região, na prática, você já faz todo ano. A família sobe no carro e desce para Santa Catarina desde que as crianças eram pequenas. Você não precisa que eu te apresente Bombinhas, Itapema ou Balneário Camboriú: você conhece a rua, conhece o prédio, conhece a padaria da esquina e sabe em qual mercado é melhor fazer a primeira compra. A decisão de ir já está tomada todo ano, muito antes de dezembro. O que nunca aconteceu foi a compra.

Então o único cálculo que eu te peço é este, e ele é seu: há quantos verões a sua família aluga o mesmo apartamento? Some os aluguéis de temporada que já saíram da sua conta, verão por verão, desde o primeiro. Eu não cravo esse número aqui, porque ele é seu e porque qualquer média que eu inventasse estaria errada para você. Mas ao fim dessa soma, por maior que ela seja, não sobrou patrimônio nenhum no seu nome.

Todo janeiro começa do zero

Você paga a temporada, usa, devolve a chave. No ano seguinte o prédio é o mesmo, a tabela não é, e a disponibilidade depende de quem reservou antes de você.

A temporada passa a ser sua decisão

Você escolhe as semanas que usa e o que faz com o resto do calendário. Entram outras contas no lugar do aluguel: condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra. Eu coloco todas elas na mesma folha, não só a parcela.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Passo Fundo, de Carazinho, de Erechim, de Ijuí, de Santa Rosa ou de Marau chega aqui sem parâmetro. São quase sempre estes três, e a conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Existe uma quarta opção, que é deixar o recurso no banco ou em investimento financeiro: essa eu não disputo e nem sou a pessoa para falar dela, só registro que ela está na mesa e que é legítima.

Mais um imóvel na sua cidade

A sala comercial, o prédio na avenida, o apartamento para renda em Passo Fundo ou na cidade onde você mora. É o movimento natural e o parâmetro mais honesto que você tem, porque esse metro quadrado você sabe de cor. Faço a comparação linha por linha, com a tabela dos dois lados na data da conversa, e sem esconder que essa opção tem um ponto forte que a minha não tem.

A casa no litoral gaúcho

Torres, Capão da Canoa, Xangri-lá, Atlântida. Muita família da sua região já tem, ou já teve, e essa casa não está em disputa com nada do que eu faço. O que muda entre as duas praias é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga, não a qualidade do verão.

O aluguel que você já paga

A alternativa que nunca entra na planilha porque não parece uma decisão de investimento. É a mais repetida das três: você já escolheu essa, vários verões seguidos, e ela é o verdadeiro ponto de partida da conversa.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Você conhece esse litoral como visitante, e isso já é mais do que a maioria dos meus clientes de fora sabe. Mas conhecer a praia é diferente de conhecer o mercado dela, e é exatamente aqui que a sua vantagem de casa deixa de valer: na sua cidade você sabe quem construiu cada prédio, e aqui você não sabe. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada, inclusive quem veraneia ali desde criança.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

É também por isso que ter imóvel na sua região e um no litoral catarinense não é repetir a mesma aposta. São dois mercados imobiliários diferentes, que se movem por razões próprias: estoque, obra nova, gabarito e de onde vem o comprador de cada um.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde a sua região e o litoral gaúcho ganham do catarinense

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E aqui eu estou falando com quem já tem imóvel para renda na própria cidade e talvez tenha casa em Torres. Então vai a parte que o anúncio não escreve.

O imóvel da sua região você administra sozinho Você conhece o inquilino, conhece o contador, conhece o eletricista e resolve na segunda-feira de manhã, a pé ou com uma ligação. Isso não tem substituto a distância, e quem já operou assim por anos sente a diferença no primeiro problema.
A praia gaúcha está mais perto, e isso serve o ano todo Não é só janeiro. É o feriado emendado, o fim de semana decidido na quinta, o domingo de cuidar da casa. Proximidade rende fins de semana, e fim de semana é o que mais se usa de um imóvel de praia.
A rede social e a família estão ali Clube, vizinhos de sempre, a mesma turma há gerações, os amigos dos seus filhos esperando os seus filhos. Isso não se compra com produto novo e leva anos para se formar de novo em outro lugar.
Se é só para usar, a proximidade decide Sem interesse em locação nem em revenda, e sem vontade de ter conta de investimento nenhuma, estar perto ganha de qualquer argumento meu sobre lançamento, gabarito ou perfil de comprador. Não tem o que discutir.

O que muda em Santa Catarina não é a praia e não é a qualidade do ativo: é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga, com estoque novo, verticalização recente e um comprador que vem de fora do estado em boa parte do ano. É disso que trata a conversa. E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

A sala comercial da avenida continua sendo o seu ativo mais fácil de administrar, e a casa de Torres resolve o seu fim de semana. Esses dois trabalhos nenhum apartamento em Balneário Camboriú vai fazer. Fica com eles. O imóvel em Santa Catarina faz outra coisa: a sua família usa no período que vocês escolherem, com os amigos de sempre, e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio.

É a diferença entre um imóvel de lazer que só custa quando você não está nele e um que trabalha os meses em que ninguém da família aparece. Um não substitui o outro: o de lá é seu para usar, o de cá é seu para usar e para render. Quanto rende depende do prédio, do andar e do mês, e isso eu levo por escrito, com as administradoras que atuam no empreendimento, nunca como projeção.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores do Norte do RS me perguntam

Eu já tenho imóvel para renda aqui. Por que comprar fora?

Porque em algum momento a sua região acaba, e você sente isso antes de mim: você já conhece o estoque inteiro e as opções que sobram são variações do que você já tem. Comprar mais um na mesma praça aumenta o patrimônio e mantém tudo apoiado no mesmo mercado, com o mesmo perfil de inquilino. Um imóvel em outro mercado responde a outro comprador e a outro calendário de ocupação. Não é melhor nem mais seguro: é outro mercado, e essa é a única coisa que ele faz que o seu imóvel de casa não faz.

Nós já temos casa em Torres. Faz sentido ter os dois?

Pode fazer, e a resposta honesta às vezes é não. Se a casa do litoral gaúcho é a casa da família, com clube, vizinhos e a turma de sempre, ela não está competindo com nada do que eu vendo: ela resolve uma coisa que Santa Catarina não resolve, que é o fim de semana perto de casa. O que uma compra aqui faz é diferente: são dois mercados imobiliários que se movem por razões próprias, e aqui o imóvel pode ficar alugado nos meses em que ninguém da família aparece. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me favorece.

Quem administra a locação, se eu moro longe?

Não sou eu, e essa é a diferença mais concreta em relação ao imóvel que você administra na sua cidade. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

Na prática, o que muda entre alugar todo ano e ser dono?

Muda quem decide e muda o que fica. Alugando, você escolhe entre o que sobrou e paga a tabela daquele verão. Sendo dono, você escolhe as suas semanas e decide o que fazer com o resto do calendário, mas assume condomínio, IPTU, manutenção, a taxa de quem administra e a parcela enquanto houver. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita. Projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Rio Grande do Sul em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, com a alíquota e o prazo dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital. O que exige presença, na prática, é a visita, e essa você já faz todo verão.

Eu conheço a praia, mas não conheço o prédio. Como eu avalio?

Pelo que é verificável sem depender de mim, que é o mais perto que dá de chegar da sua vantagem de casa: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora, inclusive andando até lá no próximo verão.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

Na sua cidade, você já comprou o que havia para comprar