O que os produtores me perguntam
Nunca comprei imóvel fora do meu estado. Dá muito trabalho?
Menos do que parece, e a diferença está em dois pontos: a escritura e o registro acontecem
no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, com a
alíquota e o prazo dela, não no seu município. O resto pode ser feito por procuração e
assinatura digital, do escritório da fazenda. O que exige presença, na prática, é a
visita.
Tenho área arrendada para usina. Isso ajuda ou complica essa compra?
Ajuda num ponto e exige cuidado noutro. Ajuda porque o arrendamento tem data própria de
pagamento, fora do calendário de safra, e isso dá base mais firme para dimensionar parcela
do que o caixa de quem só colhe. O cuidado é que eu não leio e não opino sobre o seu
contrato de arrendamento: quem faz isso é o seu advogado. Da minha parte eu preciso saber
só duas coisas, em que meses entra dinheiro e quanto desse fluxo você aceita comprometer. A
compra do imóvel não toca na área arrendada e não altera nada do que você assinou com a
usina.
Dá para pagar com a safra? Como é o fluxo da incorporadora?
Em lançamento o pagamento é parcelado ao longo da obra, normalmente com entrada, parcelas
durante a construção e um saldo na entrega, e há espaço para negociar reforços em meses
específicos. Cláusula de safra não existe no contrato, então o que a gente faz é encaixar
esses reforços nos meses em que você comercializa, ou nos meses em que o arrendamento cai.
Eu mostro o fluxo real da unidade que você escolher, com as datas e o índice de reajuste
escritos, antes de qualquer assinatura. Não trabalho com fluxo genérico de página de
internet.
E se vier um ano ruim no meio do fluxo de pagamento?
É a pergunta certa, e a resposta honesta é que o contrato não sabe o que é safra: ele tem
data, índice de reajuste e consequência prevista para atraso. Por isso eu insisto que a
parcela seja dimensionada pelo seu ano ruim e não pelo seu melhor ano, e que a gente leia
juntos, antes de assinar, o que está escrito sobre atraso, renegociação e repasse. Se o
fluxo só fecha em cenário de safra boa ou de boi em alta, eu digo que não fecha.
Quem administra o aluguel a essa distância?
Não sou eu. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma
operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes da compra eu te mostro quais
atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no
contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe, porque isso
muda a sua conta.
Não conheço Balneário Camboriú. Como eu avalio sem referência?
Pelo que é verificável à distância, do mesmo jeito que você checa uma área antes de
comprar: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de
incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno
já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora se
quiser, com o seu advogado ou com o seu contador.
Em vez disso, não é melhor comprar mais área ou mais boi?
Pode ser, e às vezes é. Se aparecer área vizinha boa, com sinergia de pasto, máquina e
logística, ou uma oportunidade clara de recria, essa conta é difícil de bater e eu não vou
tentar. O que eu digo é outra coisa: essa compra aumenta a sua exposição ao mesmo clima e à
mesma commodity. Se hoje quase todo o seu patrimônio depende de chover na sua região, a
pergunta não é qual rende mais, é quanto do seu patrimônio você aceita que dependa de um
único fator.
A família quer usar em janeiro. Isso estraga o investimento?
Não estraga, mas tem custo, e esse custo é justamente o período mais forte da temporada.
Quando o uso da família está declarado desde o começo, dá para escolher unidade e modelo de
locação pensando nisso. O que dá problema é comprar como investimento puro e depois
bloquear as melhores semanas sem recalcular nada.
Serve para o meu filho que estuda fora?
É um dos usos mais comuns nestas praças. Nesse caso os critérios mudam: distância da
faculdade, segurança do prédio, tamanho e custo de condomínio passam na frente de vista
para o mar. E vale decidir desde já se, depois da formação, o imóvel vira locação ou venda,
porque isso também muda a unidade certa.
Quanto preciso ter para começar essa conversa?
Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.
Comprar na planta é mais arriscado?
Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e
solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no
contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está
construindo.
Você vai me ligar todo dia depois disso?
Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só
volto a falar se você pedir, e no mês que você disser.
