Você mora na prova de que planejar funciona

Em Maringá, em Sarandi, em Paiçandu, em Marialva, em Mandaguaçu, em Mandaguari, em Astorga, em Cianorte, em Paranavaí e em Campo Mourão, o argumento a favor de planejar não precisa de apresentação. A cidade polo da região foi desenhada antes de existir, e isso se vê andando por ela: a largura da avenida, o lugar do bosque, a ordem das coisas. Parar, olhar o todo e decidir onde cada peça vai antes de começar a construir não é teoria por aí. É história local.

O patrimônio da família seguiu outro caminho, e isso não é crítica nem erro: é como quase todo patrimônio brasileiro se forma. Com dinheiro vindo da lavoura, da agroindústria, da confecção, da clínica, do consultório, da universidade ou do comércio e dos serviços de uma capital regional, o que apareceu foi comprado porque era bom quando apareceu. O problema não está em nenhuma dessas compras. Está no fato de que ninguém nunca sentou com a planta inteira na mesa.

E um patrimônio que cresce por acúmulo termina quase sempre no mesmo lugar: tudo no mesmo município, no mesmo tipo de ativo, com o mesmo perfil de inquilino e dependendo do mesmo ciclo. Não por descuido, por falta de prancheta. A conversa que eu proponho é a mesma que fundou a sua cidade: parar e desenhar, decidir o que fica onde e por quê, em vez de reagir à próxima oportunidade que aparecer.

O patrimônio que foi acontecendo

Cresce pela oportunidade que bateu na porta, uma boa decisão de cada vez. Funciona, e tem um efeito colateral silencioso: no fim de duas décadas tudo está no mesmo mercado, respondendo às mesmas razões, sem que ninguém tenha decidido isso.

O patrimônio que foi desenhado

Começa pela pergunta de onde cada peça deve ficar e para que ela serve: qual mercado, qual calendário, qual pagador. Dá mais trabalho na largada, e é a diferença entre ter imóveis e ter um conjunto.

A sua família usa o imóvel no período que escolher. O resto do ano ele fica alugado

Esse é o argumento central, e ele cabe numa frase. O imóvel é da família: quem decide o mês é você, e não a lista de espera de quem reservou primeiro. Nos meses em que ninguém da família aparece, ele fica locado e gera receita em vez de só gerar despesa. De Maringá a praia é viagem marcada em qualquer direção, então esses meses são a maior parte do ano, e é justamente por isso que a conta muda de natureza.

É a diferença entre um bem parado e um bem que trabalha nos meses em que ninguém da família aparece. Isso não é promessa de rendimento e eu não vou tratar como se fosse: condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra entram na mesma folha que a parcela, e é essa folha inteira que eu levo para a conversa, não só a parte bonita dela.

O período que a família escolher

O calendário de uso é combinado por vocês, com antecedência, e a data sai quando a viagem for possível para a família, não quando sobrar lugar.

O resto do calendário alugado

Nos meses vazios o imóvel fica locado por temporada e passa a ter receita própria. Quanto entra depende do prédio, do andar e do mês, e isso vai por escrito, nunca como projeção.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Maringá, de Marialva, de Cianorte ou de Campo Mourão chega aqui sem parâmetro, e o seu é mais afiado que a média: essa é uma cidade de mercado imobiliário próprio e verticalizado, que o investidor local acompanha de perto e sabe de cor. São quase sempre estes três parâmetros, e a conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Existe uma quarta opção, que é deixar o recurso no banco ou em aplicação: essa eu não disputo e nem sou a pessoa para falar dela. Quem compara retorno de investimento financeiro é o seu assessor, não o corretor.

Mais um imóvel em Maringá

O apartamento, a sala, o terreno na cidade onde você mora. É o movimento natural, é o parâmetro mais honesto que você tem porque esse mercado você avalia sozinho, e é exatamente o movimento que faz o patrimônio crescer por acúmulo. Eu comparo linha por linha, com a tabela dos dois lados na data da conversa.

A praia da família no litoral paranaense

Caiobá, Matinhos, Guaratuba, Pontal do Paraná. É a praia da tradição da sua família, muita gente da região tem ou já teve casa lá, e eu não tenho uma gota de superioridade a oferecer sobre ela. Ela não está em disputa com nada do que eu faço: faz um trabalho que nenhum lançamento meu faz.

Reinvestir na própria atividade

A lavoura, a confecção, a clínica, o consultório, a empresa. Costuma ser a opção que você conhece melhor e a que mais compete comigo, e com razão. O que ela não faz é colocar patrimônio num mercado que se move por razões diferentes das suas, com outro calendário de ocupação.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Se a ideia é desenhar em vez de acumular, o desenho começa aqui. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada, e quem escolhe pela praia que já conhece de visita escolhe por um motivo que não é o mercado dela.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde ficar em Maringá ganha do litoral

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E eu estou falando com quem acompanha o próprio mercado de perto, então vai a parte que o anúncio não escreve.

O mercado da sua cidade você conhece de cor Você sabe a esquina, sabe quem construiu, sabe o que o vizinho pede e sabe quem aluga. Consegue avaliar um imóvel em Maringá sozinho, sem depender de mim nem de ninguém, e esse é um tipo de vantagem que não se transfere para praça nova.
Administrar é ir até lá Deu problema na sexta, você resolve na segunda, pessoalmente, com quem você já conhece. Vistoria, obra, inquilino, chaveiro: tudo fica a uma volta de carro, e isso vale muito para quem gosta de resolver as coisas de perto.
A locação lá é do ano inteiro, não de temporada Com universidade, hospital, serviço e comércio regional, a cidade tem procura por aluguel nos doze meses, com contrato longo e inquilino que fica. É um ritmo mais previsível do que o de uma praça que respira no verão.
Se o objetivo é só usar, o que está perto ganha Sem interesse em locação nem em outro mercado, o imóvel perto de casa, numa cidade que você conhece, ganha de qualquer argumento meu sobre produto novo, gabarito ou perfil de comprador. Não tem o que discutir.

O que muda em Santa Catarina não é a qualidade do ativo e não é a competência de quem administra: é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga, com estoque novo, verticalização recente e um comprador que vem de fora do estado em boa parte do ano. É disso que trata a conversa. E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

Fique com o que você tem na cidade. O imóvel de Maringá continua fazendo o que faz bem: contrato longo, inquilino que fica, administração a uma volta de carro e um mercado que você avalia sozinho. Nada do que eu vendo substitui isso.

O de Santa Catarina entra no desenho fazendo outra coisa: outro mercado, outro calendário, outro pagador. A sua família usa no período que escolher e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio. Um não disputa o lugar do outro, e é por isso que faz sentido olhar os dois na mesma planta em vez de escolher entre eles.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores de Maringá e região me perguntam

Eu já tenho imóvel aqui e conheço esse mercado. Por que comprar fora?

Porque conhecer bem um mercado é motivo para continuar nele, e não é motivo para estar só nele. Tudo o que você tem hoje responde às mesmas razões: a mesma cidade, o mesmo tipo de inquilino, o mesmo ciclo. Um imóvel em outra praça não é melhor que o seu, é diferente dele, com outro mercado, outro calendário de ocupação e outro perfil de quem paga. A pergunta que eu levo para a conversa não é qual dos dois é melhor: é qual lugar cada um ocupa no desenho do conjunto.

Nós já temos casa em Caiobá ou em Guaratuba. Faz sentido ter os dois?

Pode fazer, e a resposta honesta às vezes é não. Se a casa do litoral paranaense é a casa da família, com clube, vizinhos e a turma de sempre, ela não está competindo com nada do que eu vendo: ela resolve as férias de vocês, e resolve bem. O que uma compra aqui faz é diferente, porque são dois mercados imobiliários que se movem por razões próprias. A diferença prática é que o imóvel em Santa Catarina pode ficar alugado nos meses em que ninguém da família aparece. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me favorece.

É longe. Como eu acompanho a obra e depois o imóvel?

A obra você acompanha pelo que é documentado: relatório de evolução da incorporadora, registro de incorporação, cronograma do contrato e as fotos de cada etapa, que eu te mando sem você pedir. Depois da entrega, quem está no prédio todo dia é o síndico e a administradora, e é com eles que o contato fica. Eu continuo aqui, na mesma praça, e vejo o empreendimento de perto. O que a distância realmente tira de você é a visita por impulso, e isso se resolve com um roteiro de um dia, feito na viagem que a família já planeja.

Quem administra a locação?

Não sou eu, e é melhor que isso fique claro antes da compra. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes de você decidir, eu mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

O que muda entre o aluguel anual que eu conheço e a temporada?

Muda o contrato, muda quem entra e muda o trabalho. No anual você tem um inquilino, um contrato longo, reajuste por índice e previsibilidade alta. Na temporada você tem muitos hóspedes ao longo do ano, preço que varia por mês e por semana, meses cheios e meses vazios, e uma operação de limpeza, enxoval e atendimento que alguém precisa executar. São dois negócios diferentes dentro do mesmo setor, e é por isso que o cálculo não é o mesmo que você faz na sua cidade. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita, e projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Paraná em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, pela regra dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital, sem você sair de Maringá. O que exige presença, na prática, é a visita, e ela cabe na viagem que a família já planeja.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo. É o mesmo tipo de leitura que você já faz quando compra na planta na sua cidade, com outra prefeitura e outro cartório do outro lado.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

A sua cidade foi desenhada antes de existir. O patrimônio foi acontecendo depois