Quando nenhuma opção ganha por estar perto, sobra escolher pelo que importa

Em boa parte do Brasil a escolha da praia é resolvida pela geografia antes de alguém abrir uma planilha. A família vai para onde chega mais rápido, e o mercado que fica mais perto colhe a compra por tabela. Em Londrina, em Cambé, em Ibiporã, em Rolândia, em Arapongas, em Apucarana, em Jataizinho, em Sertanópolis, em Bela Vista do Paraíso ou em Cornélio Procópio isso simplesmente não acontece. A praia é viagem em qualquer direção, e é planejada com antecedência de qualquer jeito.

Isso é liberdade, não desvantagem. Você é o único cliente desta conversa que pode escolher cem por cento por mérito de mercado, porque a distância não te empurra para lado nenhum. Sobra olhar o que realmente decide: o produto, a liquidez da praça, quem compra, quem aluga e em que meses. É o critério que eu gostaria que todo cliente usasse, e é o critério que você pode usar sem pagar nada por ele.

Quem escolhe pela distância

Decide antes de comparar, e depois justifica. Funciona bem quando o objetivo é só usar o imóvel, e cobra caro quando o objetivo também é renda: a praça mais próxima não é necessariamente a que tem produto, procura e saída.

Quem escolhe pelo mercado

Compara praça por praça, pelo que cada uma faz: tipo de produto, perfil de comprador, perfil de quem aluga e em quais meses. Dá mais trabalho e é a única forma honesta de escolher quando a proximidade não resolve nada.

A sua família vai poucas vezes por ano. É justamente por isso que o imóvel pode render

Quem mora perto da praia usa a casa em fim de semana solto, feriado emendado, domingo de cuidar do jardim. Você não: a sua ida é combinada, cabe num período do calendário e depende de férias, de escala, de semana de prova, de quando a atividade permite sair. Isso parece um argumento contra comprar, e é o contrário.

O imóvel que a sua família usa no período que escolher fica disponível o resto do ano. E no seu caso o resto do ano é grande. É aqui que a conta muda de natureza: em vez de um imóvel de lazer que só custa quando ninguém está nele, você passa a ter um que trabalha nos meses em que a família não aparece. A temporada paga parte disso todo ano, e eu não preciso de nada além disso para explicar a ideia.

O período que a família escolher

Vocês decidem as semanas, levam quem quiserem e não dependem de quem reservou antes. O imóvel está lá quando a viagem for possível, e não quando sobrou vaga.

O resto do calendário alugado

Nos meses em que ninguém da família aparece, o imóvel fica locado e gera receita em vez de só gerar despesa. Entram as contas de ser dono: condomínio, IPTU, manutenção e a taxa de quem administra. Eu levo todas na mesma folha, não só a parcela.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Londrina, de Rolândia, de Arapongas ou de Apucarana chega aqui sem parâmetro. São quase sempre estes três, e a conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Existe uma quarta opção, que é deixar o recurso no banco ou em aplicação: essa eu não disputo e nem sou a pessoa para falar dela. Quem compara retorno de investimento financeiro é o seu assessor, não o corretor.

A praia da família no litoral paranaense

Caiobá, Matinhos, Guaratuba, Pontal do Paraná. É a praia da tradição da sua família, e muita gente da região tem ou já teve casa lá. Ela não está em disputa com nada do que eu faço, e eu não tenho uma gota de superioridade a oferecer sobre ela. O único ponto é este: de Londrina ela também é viagem, então ela não ganha por proximidade como ganha para quem mora em Curitiba.

Mais um imóvel em Londrina

A sala, o prédio, o apartamento para renda na cidade onde você mora. É o movimento natural e o parâmetro mais honesto que você tem, porque esse mercado você sabe de cor: sabe a esquina, sabe quem construiu, sabe quem aluga. Eu comparo linha por linha, com a tabela dos dois lados na data da conversa.

Reinvestir na própria atividade

A lavoura, a agroindústria, a clínica, o consultório, a empresa. Costuma ser a opção que você conhece melhor e a que mais compete comigo, e com razão. O que ela não faz é colocar patrimônio num mercado que se move por razões diferentes das suas, com outro calendário de ocupação.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Se a escolha vai ser por mérito, ela começa aqui. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada, e quem escolhe pela praia que já conhece de visita escolhe por um motivo que não é o mercado dela.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

Vizinha de BC pelo túnel, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio. Costuma interessar a quem achou BC movimentada demais.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde o litoral paranaense ganha do catarinense

Se eu só elogiasse a minha praça você desconfiaria, com razão. E aqui eu estou falando com quem talvez tenha casa em Caiobá ou em Guaratuba, ou passou a infância inteira na casa que os pais tinham lá. Então vai a parte que o anúncio não escreve.

É a praia da família, e isso leva gerações para se formar Clube, vizinhos de sempre, a mesma turma desde que os seus pais compraram, os amigos dos seus filhos esperando os seus filhos. Nada disso se compra com produto novo, e em praça nova você começa do zero.
Entra e se mantém por menos Custo de aquisição e de manutenção menores, com obra, serviço e mão de obra mais baratos. Para quem quer casa de praia sem conta de investimento nenhuma, isso pesa, e pesa muito.
A viagem é conhecida de cor e feita no automático Vocês sabem onde parar, o que levar e o que comprar quando chegam. É menos atrito do que um destino novo, e atrito é o que faz a família deixar de ir.
Se o objetivo é só usar, o costume ganha Sem interesse em locação nem em revenda, o hábito de décadas ganha de qualquer argumento meu sobre lançamento, gabarito ou perfil de comprador. Não tem o que discutir.

O que muda em Santa Catarina não é a praia e não é a qualidade do ativo: é o tipo de produto e o perfil de quem compra e de quem aluga, com estoque novo, verticalização recente e um comprador que vem de fora do estado em boa parte do ano. É disso que trata a conversa. E se o seu caso é um dos quatro acima, você vai ouvir isso de mim na primeira meia hora, não depois de três reuniões e uma viagem.

Mas isto aqui não é escolher um dos dois

Fique com a casa de Caiobá. Ela resolve as férias da família, com a turma de sempre e a rotina que vocês já conhecem, e esse trabalho nenhum apartamento em Balneário Camboriú vai fazer por você. O imóvel em Santa Catarina faz outra coisa: a sua família usa quando quiser e no resto do ano ele fica alugado, gerando receita enquanto está vazio.

É a diferença entre um imóvel de lazer que só custa quando você não está nele e um que trabalha os meses em que ninguém da família aparece. Um não substitui o outro: o de lá é seu para usar, o de cá é seu para usar e para render. Quanto rende depende do prédio, do andar e do mês, e isso eu levo por escrito, com as administradoras que atuam no empreendimento, nunca como projeção.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que os investidores de Londrina e região me perguntam

Nós já temos casa em Caiobá. Faz sentido ter os dois?

Pode fazer, e a resposta honesta às vezes é não. Se a casa do litoral paranaense é a casa da família, com clube, vizinhos e a turma de sempre, ela não está competindo com nada do que eu vendo: ela resolve as férias de vocês, e resolve bem. O que uma compra aqui faz é diferente, porque são dois mercados imobiliários que se movem por razões próprias. A diferença prática é que o imóvel em Santa Catarina pode ficar alugado nos meses em que ninguém da família aparece, e no seu caso esses meses são a maior parte do ano. Na conversa eu ponho as duas colunas lado a lado, e não escondo a que não me favorece.

É longe. Como eu acompanho a obra e depois o imóvel?

A obra você acompanha pelo que é documentado: relatório de evolução da incorporadora, registro de incorporação, cronograma do contrato e as fotos de cada etapa, que eu te mando sem você pedir. Depois da entrega, quem está no prédio todo dia é o síndico e a administradora, e é com eles que o contato fica. Eu continuo aqui, na mesma praça, e vejo o empreendimento de perto. O que a distância realmente tira de você é a visita por impulso, e isso se resolve com um roteiro de um dia, feito na viagem que a família já planeja.

Quem administra a locação?

Não sou eu, e é melhor que isso fique claro antes da compra. Quem faz isso são as administradoras locais e, em parte dos prédios, uma operação de locação contratada pelo próprio condomínio. Antes de você decidir, eu mostro quais atuam no empreendimento que você está olhando, o que cobram de taxa e o que está escrito no contrato delas. E digo também em quais prédios essa estrutura ainda não existe.

Na prática, o que muda entre alugar todo ano e ser dono?

Muda quem decide e muda o que fica. Alugando, você escolhe entre o que sobrou e paga a tabela daquele verão. Sendo dono, você escolhe as suas semanas e decide o que fazer com o resto do calendário, mas assume condomínio, IPTU, manutenção, a taxa de quem administra e a parcela enquanto houver. Eu levo as duas colunas inteiras, não só a bonita. Projeção de rendimento futuro não entra, porque ninguém honesto sabe.

Comprar em outro estado dá muito trabalho?

Menos do que parece, e é diferente da compra aí no Paraná em dois pontos: a escritura e o registro acontecem no cartório do município do imóvel, e o ITBI é recolhido naquela prefeitura, com a alíquota e o prazo dela. O resto pode ser feito por procuração e assinatura digital, sem você sair de Londrina. O que exige presença, na prática, é a visita, e ela cabe na viagem que a família já planeja.

Eu não conheço o prédio nem a quadra. Como eu avalio?

Pelo que é verificável sem depender de mim, que é como você avaliaria um imóvel em Londrina num bairro que não é o seu: quem é a incorporadora e o que ela já entregou, estágio real da obra, registro de incorporação, metro quadrado praticado na quadra e não na cidade inteira, e o que o entorno já tem construído. Eu levo esses itens em lista, um por um, para você conferir por fora, inclusive andando até lá na próxima viagem de vocês.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato, como ler o registro de incorporação e como checar o histórico de quem está construindo.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

Não tenho piso nem teto de valor. A faixa no formulário é a sua escolha, inclusive a mais baixa: ela existe para eu já chegar na conversa com o que cabe no seu momento, não para te deixar de fora dela.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir.

Para você, nenhuma praia é perto