São duas decisões diferentes e você só tomou uma

É o que separa a conversa daqui da conversa que eu tenho com quase todo mundo que me procura de fora. O dinheiro desta região vem do porto, do comércio exterior, da logística, da pesca industrial, da construção civil e do agro que escoa por aqui, e quem ganha bem nesses setores quase sempre resolveu primeiro a casa. Comprou perto do trabalho, perto da escola, perto da família, com a metragem que a família precisava. Ninguém escolhe moradia olhando planilha, e ninguém deveria.

Só que renda se escolhe por outra lista de perguntas: qual praça a demanda de temporada procura primeiro, qual prédio aluga antes dos vizinhos, qual andar e qual metragem saem da fila primeiro, quem administra, o que o condomínio permite. Nenhuma dessas perguntas aparece quando a decisão é onde a família vai morar. Por isso as duas escolhas quase nunca coincidem, e isso não é erro nenhum: é só uma decisão que ainda não foi tomada.

O critério é a vida da família

Bairro, escola, trajeto, vizinhança, a vista que você quis para o seu dia. Decisão tomada, acertada e fora de discussão nesta conversa.

O critério é a demanda de quem aluga

Praça, prédio, andar, metragem e mês. Nada disso tem a ver com onde é bom morar, e é exatamente por isso que o endereço dificilmente é o mesmo.

Você tem uma vantagem que o cliente de fora não tem

Quem compra daqui de dentro faz sozinho o que o investidor de outro estado precisa contratar. Você passa na obra num sábado e vê a laje subindo com os próprios olhos. Você conhece a reputação da incorporadora de ouvir falar há anos, na mesa do almoço, por quem trabalhou na obra. Você sabe qual rua enche de gente no verão e qual esvazia em março, porque passa por ela em todos os meses do ano. E, se quiser, administra o imóvel sem depender de ninguém.

O investidor de São Paulo paga um corretor para ser os olhos dele. Você já tem os olhos. O que eu entro para fazer é outra coisa, e eu sou específico sobre isso: o acesso à tabela e ao fluxo de pagamento de várias incorporadoras ao mesmo tempo, e a comparação entre as cinco praças na mesma mesa. Não é conhecimento de praia. Nisso você não precisa de mim.

E tem uma liberdade que só quem mora aqui tem, que vale dizer com todas as letras: você não precisa usar o imóvel. Quem compra de Curitiba, de Porto Alegre ou de Chapecó escolhe sempre com metade do olho na família, porque vai passar o verão lá dentro, e isso tira praça, prédio e planta da conta. Você mora no litoral. Então o imóvel pode ser escolhido cem por cento por critério de renda e de patrimônio, sem precisar agradar ninguém, inclusive você.

Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém de Itajaí, de Navegantes, da Penha, de Piçarras, de Barra Velha ou de Itapema chega aqui sem parâmetro. São quase sempre estes três, e a conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. O banco e a aplicação financeira também aparecem, e ali a comparação é curta: aplicação é liquidez, e liquidez resolve um problema que não é o de formar patrimônio.

Mais uma unidade na mesma rua

É o movimento natural de quem conhece o próprio pedaço melhor que qualquer corretor. Você sabe o preço da quadra, quem construiu bem e qual portaria dá problema. O ponto não é que seja ruim: é que repetir o endereço que você já tem concentra tudo no mesmo lugar, e a escolha original dele era morar.

Ampliar a operação

O galpão maior, mais um caminhão na frota, o barco, a participação que o sócio quer vender. Muitas vezes é a decisão certa, porque ninguém estima o retorno daquele investimento melhor que você. Eu não disputo isso. Só registro que esse caminho deixa o patrimônio inteiro dentro do mesmo negócio e do mesmo ciclo.

O terreno que você viu valorizar

Comum em quem acompanhou esta região de perto e sabe de cor onde a cidade cresceu. É um parâmetro honesto e eu coloco as duas contas lado a lado na data da conversa. A diferença é o calendário: terreno não gera receita enquanto espera, e o lançamento entra numa operação de locação já montada.

Cinco praças vizinhas, cinco contas diferentes

Você dirige por essas cinco a vida inteira, e isso é mais do que qualquer cliente meu de fora sabe. Mas conhecer a praia é diferente de conhecer o mercado dela. As cinco cabem num trecho curto de costa e se comportam de forma distinta entre si: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga. Comprar em Bombinhas morando em Itajaí não é a mesma coisa que comprar duas portas ao lado, e quem olha só o preço do metro quadrado escolhe a praça errada.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

Balneário Camboriú

O mercado mais líquido e mais caro dos cinco, com a maior concentração de produto alto padrão e de comprador de fora do estado.

Praia aberta com orla arborizada e torres ao fundo no litoral de Santa Catarina

Itajaí e Praia Brava

A sua própria cidade, com ocupação mais recente e outro tipo de prédio que o de BC. É onde você tem o melhor olho e, por isso mesmo, onde eu preciso ser mais exato.

Itapema

Obra nova concentrada na orla e entrada mais baixa para o mesmo tipo de produto. É onde o mesmo aporte rende mais metro.

Bombinhas

Península com área construível limitada e gabarito baixo. Outro tipo de imóvel e uma temporada bem mais sazonal que as duas primeiras.

Pôr do sol sobre baía abrigada no litoral de Santa Catarina

Governador Celso Ramos

Baías abrigadas e lançamento mais recente, na direção de Florianópolis. Entrada mais baixa e liquidez menor que a de BC.

Onde comprar mais na mesma quadra perde

Se eu só elogiasse a minha tabela você desconfiaria, com razão, e você tem mais motivo que os outros para desconfiar, porque conhece esta costa por dentro. Então vai a parte incômoda primeiro: você já está concentrado. A casa, o negócio, a sala comercial, o terreno e o emprego dos filhos estão todos no mesmo litoral, expostos ao mesmo ciclo de temporada, de obra e de porto. Quando esse ciclo aperta, aperta tudo junto, porque é tudo a mesma coisa. Comprar mais uma unidade na mesma quadra aprofunda essa concentração em vez de resolver.

Ampliar o próprio negócio pode render mais que qualquer imóvel Se a operação está num bom momento e aquele galpão, aquele caminhão ou aquela cota devolvem mais do que um apartamento devolve, a decisão certa é o negócio, e às vezes é exatamente esse o caso. Ninguém de fora sabe isso melhor que você e o seu contador.
Duas portas ao lado você resolve a pé Inquilino, vistoria, reforma, zelador: no seu próprio bairro você resolve na segunda-feira de manhã, falando com quem conhece. Nas outras praças o percurso é maior e às vezes entra uma administradora no meio, e isso é custo e incômodo que eu não vou dizer que não existe.
O terreno que você acompanha há anos Se você viu aquela quadra mudar de cara com os próprios olhos, a sua leitura dela é melhor que a minha, e eu não vou disputar com argumento de folheto. O que eu faço é pôr as duas contas na mesma tabela, com a tabela vigente aberta, para você comparar o que compara.
Se o dinheiro pode ser chamado pelo caixa em semanas Imóvel na planta não é lugar de recurso que o negócio pode precisar no curto prazo. Se há chance de o capital de giro chamar esse dinheiro, a resposta honesta é banco, não eu, e você ouve isso de mim na primeira conversa.

Se o seu caso é um dos quatro acima, você ouve isso na primeira meia hora, não depois de três reuniões.

A pergunta aqui não é se compra, é qual praça

Em nenhum momento eu vou dizer para você não comprar nesta região. Eu vendo nela e moro nela. O que eu digo é que as cinco praças não são o mesmo mercado, e que essa diferença pesa mais para você do que para qualquer cliente de fora. Balneário Camboriú, Itajaí e Praia Brava, Itapema, Bombinhas e Governador Celso Ramos têm densidade de lançamento, gabarito, perfil de comprador e perfil de quem aluga diferentes entre si. Quem mora aqui tende a comprar onde já conhece, porque é o que está à mão e o que dá segurança, e é exatamente isso que concentra.

Você já acertou a decisão de moradia. Essa está fechada e ninguém vai mexer nela. A decisão de renda é outra, se faz por outro critério e ainda está em aberto. É sobre ela, e só sobre ela, que eu quero conversar.

Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Financiamento pelo sistema tradicional

Entra depois da entrega da obra. O prazo é longo, e a taxa depende da sua análise de crédito e da avaliação do imóvel, então o custo real só aparece quando o banco responde.

Parcelamento com a construtora

Negociado direto com quem construiu, sem passar pela análise do banco. Em geral o prazo é mais curto e o saldo é corrigido pelo índice que está no contrato, então o custo depende do índice e do prazo que der para negociar.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

O que me perguntam aqui da região

Eu moro aqui e já conheço o mercado. Para que eu preciso de você?

Não é para conhecer a praia, e eu não vou fingir que sei dela mais que você. São duas coisas concretas. A primeira é acesso: eu tenho a tabela vigente e o fluxo de pagamento de várias incorporadoras ao mesmo tempo, com o que está disponível de verdade hoje, e isso não está em portal nem em plantão de stand, onde cada um só mostra o próprio prédio. A segunda é a comparação entre as cinco praças na mesma mesa, com os mesmos critérios, que é trabalho de quem olha as cinco toda semana. Se você já tem as duas coisas, não precisa de mim, e eu te digo isso na primeira conversa.

Eu já tenho imóvel aqui. Por que comprar outro?

Porque o que você tem foi escolhido para morar. O critério foi bairro, trajeto, escola e a vista que você quis, e isso está certo. Renda se escolhe por outra lista: qual praça a procura de temporada busca primeiro, qual prédio aluga antes, qual andar e qual metragem saem da fila primeiro, quem administra. As duas listas quase nunca apontam para o mesmo endereço. Não é trocar um pelo outro: é tomar a segunda decisão, que ainda não foi tomada.

Qual praça rende mais?

Não existe resposta honesta em forma de ranking, e quem te der uma está vendendo o estoque que tem na mão. O que mais pesa não é a cidade: é o prédio, o andar, a metragem e o mês. Duas unidades no mesmo quarteirão se comportam de forma diferente por causa de vista, de posição em relação ao sol e do que o condomínio permite em locação curta. O que eu levo para a conversa é o comparativo das cinco com a tabela vigente, por escrito, com data e com a origem de cada informação. Número em página de internet envelhece em semanas, então aqui não tem nenhum.

Eu mesmo consigo administrar a locação. Preciso de administradora?

Em muitos casos não, e essa é uma vantagem real sua: você está aqui, resolve entrada e saída de hóspede sem intermediário e fica com a taxa que iria para terceiro. Vale olhar três coisas antes de decidir. Primeiro, o que a convenção do condomínio permite em locação por temporada, porque em parte dos prédios há regra. Segundo, se o empreendimento já nasce com operação de locação contratada pelo próprio condomínio, o que muda a conta. Terceiro, o seu tempo em janeiro, que é quando a sua própria empresa também está no pico. Eu te mostro o que está escrito no contrato de cada caso e você decide.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. A diferença no seu caso é que boa parte da verificação você faz sozinho, e eu prefiro que faça: registro de incorporação, histórico de entrega de quem está construindo e o estágio real da obra, que você confere passando em frente. Na conversa eu mostro onde cada um desses pontos aparece no contrato e como ler o registro.

Comprar para alugar ou para revender?

São duas estratégias e elas pedem unidades diferentes, então essa pergunta vem antes de escolher o imóvel, não depois. Para locação pesa o que a temporada procura primeiro: posição, metragem eficiente, o que o condomínio permite e a estrutura de operação do prédio. Para revenda pesa estágio de obra, fluxo de pagamento e liquidez da praça, que não é igual nas cinco. O que eu não faço é projetar quanto rende uma ou outra, porque isso depende de valores que mudam e de um futuro que ninguém assina. Os números de hoje vão por escrito, com data.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

A pergunta sobre faixa no formulário existe justamente para isso: você marca a sua e eu te digo na hora se está dentro do que eu atendo, antes de qualquer reunião. Também serve para eu não te mostrar unidade que não cabe no seu momento, nem a que sobra dele. Valor de tabela eu passo por escrito, com data, nunca em página de internet.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir. Moramos na mesma região e nos cruzamos em outros lugares, e eu não vou queimar isso por insistência.

O imóvel que você tem foi escolhido para morar, não para render