Hoje o seu patrimônio é a sua agenda

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A sua renda é alta e está ligada a você

O faturamento do profissional liberal é hora trabalhada. A clínica atende quando o médico está nela, o processo anda quando o advogado senta nele, o projeto sai quando o arquiteto desenha. Em tecnologia a forma muda e a lógica é a mesma: salário, bônus e participação dependem de você estar na empresa e de a empresa ir bem. É renda alta e é renda ligada à pessoa.

Isso não é um problema para resolver. É uma concentração para descrever com honestidade: a formação, a reputação, a carteira de pacientes ou de clientes, a participação na empresa, tudo isso é patrimônio e tudo isso tem você no meio. Um imóvel alugado é a primeira linha de receita que não passa pela sua agenda da semana que vem.

Deixo claro de onde eu não estou falando: isto não é conversa sobre sair do consultório nem sobre diminuir o ritmo. Quem me procura daqui é bom no que faz e gosta do que faz. É arquitetura de patrimônio, e a peça que falta na maioria dos casos é justamente a que trabalha sozinha.

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A família usa no período que escolher e o resto do ano fica alugado

É o argumento central e ele é simples: você marca no calendário o período em que a sua família usa o imóvel, e nos meses restantes ele fica locado. Não é um bem parado esperando as férias, nem um ativo puro que você nunca vai ver por dentro. São as duas coisas, na ordem que você definir, e essa ordem muda a escolha de praça, de prédio e de planta.

Para quem tem agenda cheia isso costuma pesar mais do que parece, porque o período que sobra para a família raramente é o mesmo que a procura de locação disputa. Quando os dois calendários não se chocam, a decisão fica mais fácil. Quando se chocam, eu digo isso antes, não depois de assinar.

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Você já mora no litoral, e o seu mercado não é o das cinco praças

Florianópolis é caro porque é bom, e você sabe disso melhor que qualquer corretor. A capital tem produto próprio, gabarito próprio, oferta própria e um perfil de procura que não se parece com o de nenhuma das cinco praças desta página. Quem mora em São José, em Palhoça, em Biguaçu, em Santo Amaro da Imperatriz ou em Antônio Carlos acompanha esse mercado de perto pelo mesmo motivo: ele é o mercado do dia a dia de todo mundo aqui.

O que eu trago não é litoral, porque você já tem. É outro conjunto de mercados. Balneário Camboriú, Itajaí e Praia Brava, Itapema, Bombinhas e Governador Celso Ramos se comportam de forma diferente da capital e, principalmente, diferente entre si: densidade de lançamento, gabarito permitido, quem compra, quem aluga e em que meses a procura aparece. Tratar as cinco como um bloco só é o erro mais comum de quem olha a partir daqui, e é o que faz escolher a praça errada com o imóvel certo na mão.

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Você compara com três coisas, e eu sei quais são

Ninguém chega nesta conversa sem parâmetro, e os seus são quase sempre estes três. A conversa fica melhor quando eles entram na mesa desde o começo, em vez de ficarem na sua cabeça enquanto eu mostro planta. Existe ainda um quarto, que é o imóvel de praia que você já tem e usa: ali a pergunta não é comprar outro, é se aquele foi escolhido para a família ou para render, porque quase nunca é para as duas coisas.

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Cinco praças, cinco contas diferentes

Você provavelmente já esteve nas cinco. Conhecer a praia, porém, é diferente de conhecer o mercado dela, e essa diferença vale até para quem é da capital. As cinco cabem num trecho curto de costa e não se comportam igual: densidade de lançamento, gabarito permitido, perfil de quem compra e perfil de quem aluga mudam de uma para a outra. Quem escolhe pelo preço do metro quadrado erra a praça antes de errar o imóvel.

Número de mercado envelhece em semanas, então nenhum deles aparece nesta página: preço de tabela, metro quadrado por praça e ocupação de temporada vão para a sua mão por escrito, com data e com a origem de cada um. Projeção de retorno futuro não existe em material meu.

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Onde Florianópolis ganha das cinco praças

Se eu só elogiasse a minha tabela você desconfiaria, com razão. E no seu caso a parte incômoda é maior que o normal, porque você mora num dos melhores mercados do estado e sabe disso. Então ela vem primeiro, e vem inteira.

• Você avalia o mercado da sua cidade sozinho Você sabe o preço da quadra, qual bairro mudou de cara nos últimos anos e qual prédio é bem feito, porque passa na frente dele toda semana. Para comprar em Florianópolis você não precisa de corretor nenhum fazendo leitura de mercado por você, e eu não vou fingir o contrário.
• Está do lado, e você administra sem depender de ninguém Vistoria, inquilino, reforma, síndico: aqui você resolve na mesma semana, com gente que você conhece, e fica com a taxa que iria para terceiro. Nas cinco praças o percurso é maior e às vezes entra uma administradora no meio. Isso é custo e é incômodo, e eu não vou dizer que não existe.
• A locação na capital tem o ano inteiro, não só a temporada Universidade, hospital, governo e empresa geram procura em todos os meses, com contrato mais longo e troca de inquilino menos frequente. É uma vantagem estrutural real do seu mercado, e quem compra em praça de temporada precisa saber que o calendário ali é outro.
• Se o objetivo é usar, você já mora na praia Esse é o argumento que mais derruba a minha conversa, e com razão. Se o que você quer é praia no fim de semana, a sua está pronta e sem condomínio novo para pagar. A compra fora só faz sentido quando o objetivo principal é renda e patrimônio, com uso em segundo lugar.

Se o seu caso é um dos quatro acima, você ouve isso na primeira meia hora, não depois de três reuniões.

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O que as cinco praças fazem de diferente

Elas não entram nesta conversa por serem melhores que Florianópolis. Entram porque são outra coisa: outro tipo de produto, outro comprador e outro calendário de procura. O prédio que a temporada busca não é o que o inquilino anual busca, quem compra em Balneário Camboriú não é quem compra em Bombinhas, e os meses em que o telefone toca não são os mesmos. Para um patrimônio que hoje depende da sua agenda e de um único mercado, isso é o que muda a estrutura.

Em nenhum momento eu vou dizer para você não comprar em Florianópolis. É um mercado excelente e você o conhece melhor que eu. O que eu digo é que ele não é o único à sua frente, e que a diferença entre as cinco praças pesa mais na sua decisão do que o preço de qualquer uma delas.

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Como funciona a Sala do Investidor

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Como se paga, e onde o negócio realmente se decide

A entrada mínima é 10% do valor de tabela, e ela é negociável: eu escuto a sua proposta e levo ela para a construtora. Durante a obra você paga entre 40% e 50% do imóvel, distribuído em parcelas mensais, balões anuais e um pagamento maior na entrega das chaves.

O saldo que sobra depois das chaves é o ponto que decide o negócio, e é justamente o que quase ninguém analisa com cuidado antes de assinar. Ele tem dois caminhos, e os dois cobram juros de formas diferentes.

Qual dos dois sai mais barato muda de caso para caso, e a diferença entre eles não é pequena. A consultoria financeira que trabalha comigo simula os dois cenários com os seus números e mostra qual deles cobra menos juros na sua situação. Esse estudo é parte do atendimento, não um serviço à parte: é o que eu faço antes de você assinar qualquer coisa.

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Quem está do outro lado da chamada

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O que me perguntam daqui

Eu moro na ilha e já tenho imóvel aqui. Por que comprar fora?

Porque o que você tem aqui foi escolhido para a sua vida, e porque o seu mercado inteiro é o mesmo mercado onde você mora e trabalha. Comprar mais um imóvel em Florianópolis é uma boa decisão que mantém tudo junto: a mesma cidade, o mesmo tipo de procura, o mesmo ciclo. As cinco praças têm outro tipo de produto, outro comprador e outro calendário de procura, e é isso que elas acrescentam. Não é trocar uma coisa pela outra, e eu não vou dizer que o seu mercado é pior, porque não é.

O meu dinheiro está na corretora. Por que eu trocaria por imóvel?

Comparação de retorno com a sua carteira é conversa para o seu assessor, não para mim: não é a minha profissão nem o meu registro, e eu não opino sobre aplicação nenhuma. O que eu posso descrever é como o ativo se comporta, que é outra pergunta. O imóvel é indivisível, tem liquidez lenta, recebe por contrato, pede manutenção e tem inquilino do outro lado. Isso é diferente do que você já tem, e a diferença é o ponto. Se a conversa virar comparação de rentabilidade, eu te devolvo para quem cuida disso.

Quem administra a locação se eu não estou lá?

Três caminhos, e eu mostro o que está escrito em cada um. Primeiro, administradora local, que cobra taxa e resolve entrada e saída de hóspede sem você. Segundo, empreendimento que já nasce com operação de locação contratada pelo próprio condomínio, o que muda a conta e também muda o que você pode decidir sozinho. Terceiro, você mesmo, por aplicativo, o que é viável e custa tempo seu, justamente o recurso que a sua agenda não tem sobrando. Também vale olhar o que a convenção do condomínio permite em locação por temporada, porque em parte dos prédios existe regra.

O que muda entre o aluguel anual que eu conheço e a temporada?

Quase tudo, menos o imóvel. No anual você tem contrato longo, um inquilino, receita previsível e pouca operação. Na temporada a receita se concentra em poucos meses, a troca de hóspede é constante, entra limpeza, enxoval, atendimento e precificação por período, e o imóvel precisa estar pronto para usar. São operações diferentes e por isso pedem unidades diferentes: o que aluga bem no anual não é automaticamente o que a temporada procura primeiro. Essa escolha vem antes de escolher o apartamento, não depois.

Como eu avalio um prédio numa cidade que eu não conheço?

Da mesma forma que você avalia um laudo, um projeto ou um contrato na sua área: lendo o documento, não o folheto. Registro de incorporação, memorial descritivo, histórico de entrega de quem está construindo, convenção do condomínio e o estágio real da obra. Eu mostro onde cada um desses pontos aparece e como ler, e você confere sozinho, inclusive com o seu advogado. Visitar a obra é possível e eu recomendo, mas não é o que decide: o que decide é o que está escrito.

Comprar na planta é mais arriscado?

Tem riscos próprios e eles são nomeáveis: prazo de entrega, reajuste da tabela pelo índice do contrato e solidez da incorporadora. Nenhum deles é invisível, todos aparecem em documento, e é isso que eu abro na conversa. O que muda no seu caso é que você não passa na frente da obra todo sábado, então a verificação é por documento e por acompanhamento periódico, e eu prefiro que você faça essa leitura com o seu advogado do lado.

Comprar para alugar ou para revender?

São duas estratégias e elas pedem unidades diferentes, então essa pergunta vem antes de escolher o imóvel. Para locação pesa o que a procura busca primeiro: posição, metragem eficiente, o que o condomínio permite e a estrutura de operação do prédio. Para revenda pesa estágio de obra, fluxo de pagamento e liquidez da praça, que não é igual nas cinco. O que eu não faço é projetar quanto rende uma ou outra, porque isso depende de valores que mudam e de um futuro que ninguém assina. Os números de hoje vão por escrito, com data.

Quanto preciso ter para começar essa conversa?

A pergunta sobre faixa no formulário existe justamente para isso: você marca a sua e eu te digo na hora se está dentro do que eu atendo, antes de qualquer reunião. Também serve para eu não te mostrar unidade que não cabe no seu momento, nem a que sobra dele. Valor de tabela eu passo por escrito, com data, nunca em página de internet.

Você vai me ligar todo dia depois disso?

Não. Um contato para marcar, o atendimento, e o material por escrito. Depois disso eu só volto a falar se você pedir. A sua agenda já está cheia de gente querendo um minuto seu, e eu não pretendo entrar nessa fila.